Tengo un grupo de amigas (Stars: el club de las cinco) que tenemos la costumbre de cenar una o dos veces al mes según el nivel de estrés que tengamos. Son mesas redondas de terapia gratuita. En ellas discutimos de todo, incluso las inversiones monetarias. En la ultima cena, el tema que se planteo fue la compra de viviendas para alquilar, como no nos poníamos de acuerdo, quede que el próximo articulo iba de esto, para que me diera tiempo a estudiar el tema.

Ante una situación de rentabilidad baja en el mercado financiero con las dudas en el mercado bursátil, un refugio de inversión es la compra de viviendas para explotarlas en régimen de alquiler. En la actualidad la media es de 4,4%, frente a un 7,93% de la bolsa del año 2021. Me diréis, es mas alta la bolsa, ya, pero no todos aguantan las subidas y bajadas del año pasado y este.

En la actualidad se vuelve a mirar al mercado del alquiler como un lugar sólido de inversión, frente a las caídas que tuvo en el 2020 y 2021 debido al Covid-19. Según Tecnocasa, el 23% de las ventas de vivienda van destinada a estos fines, y en Madrid el 27,9%.

El producto más demandado es un piso entre 40-60m2, sin ascensor, viviendas vacías sin reformar, con más de 60 años de antigüedad, donde se negocia de media una baja del 12% del precio. Son compras rápidas, máximo 60 días para formalizar la operación. La edad media del comprador oscila entre 45-54 años.

Cómo dice la canción de Joaquín Sabina, “Pongamos que hablo de Madrid”, nuestra querida ciudad es un mercado maduro, aunque durante los dos últimos años ha tenido una bajada del precio del alquiler del 4,25%. Algunos analistas hablan de un posible crecimiento del 17%. Se deben a las buenas condiciones hipotecarias, al aumento del empleo y la inflación -nuestra “vieja amiga”-.

Cuando adquieres una vivienda, a parte de los costes propios de la adquisición, tiene unos gastos de mantenimiento que tienes que afrontar teniéndola alquilada o no. En Madrid, hay lugares -como Puente de Vallecas- que alcanza rentabilidades del 6,1%.

Visto el lado positivo, vamos a los inconvenientes, que es lo que me hacer pensar que este tipo de inversión no sea totalmente la ideal: el gobierno actual esta preparando una ley de la vivienda que esperan aprobar a finales del 2022. En ella quiere tocar dos aspectos que hacen interesante el alquiler. Uno, limitar el precio. Seria limitar el precio del alquiler en las zonas tensionadas (tradicionalmente Madrid, Barcelona y Valencia). Influyendo a los grandes propietarios -aquellos que tienen más de 10 viviendas-. Aunque dicen que a los pequeños propietarios les darían unas bonificaciones si bajaran los precios entre el 5-10%. Dos, modifican la ley del desahucio, donde incluyen una carencia de dos meses y que cualquier sentencia tiene que ir precedida de un informe de Servicios Sociales. Esta ley es la que me da miedo, ya que empiezan a intervenir en el mercado. Tradicionalmente el riesgo de impago se cubría, o bien con el aval bancario o bien con un seguro. Pero si ahora tenemos carencia y entran informes de Servicios Sociales, cuando un inquilino te deje de pagar puede convertirse en un auténtico problema. De hecho, entre abril y junio del 2021 hubo 8.000 desahucios.

El mercado del alquiler ya se esta resintiendo en Barcelona. Según el periódico el Economista, el mercado barcelonés se desploma un 57%. Los propietarios están retirando sus viviendas de alquiler, ya que no hace interesante al producto. También le siguen ciudades como Madrid (43%) o Valencia (49%). Todo es información de Idealista. 

Y, curiosamente, se esta empezando a ver un cambio de tendencia en los jóvenes, que era un grupo gran consumidor de este producto: empiezan a interesarse más por la compra que por el alquiler.

Como toda inversión, sabiendo los pros y los contras requiere “una vuelta” y una consulta con la almohada.

No quiero terminar sin felicitar a Pozuelo IN por 10 años de estar ahí, cada mes en este pueblo maravilloso de Pozuelo de Alarcón. Un abrazo enorme a todo el equipo y gracias por dejarme colaborar todos los meses con vosotros.    Ω