REDACCIÓN – El mercado de la vivienda atraviesa una de sus etapas más tensas de las últimas décadas. Los precios se resisten a bajar, la oferta se mantiene limitada y el acceso a un hogar propio se ha convertido en un desafío para amplias capas de la población. Así lo refleja el último informe del Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria (UFV), que ha analizado la evolución del mercado inmobiliario tanto en el ámbito internacional como en España, y que advierte de la necesidad de un giro estructural en las políticas de suelo, fiscalidad y regulación.

El estudio, elaborado por un equipo de expertos encabezado por José María Rotellar, director del Observatorio, sitúa las raíces del problema en una combinación de factores: la escasez de suelo urbanizable, la excesiva carga impositiva y las trabas administrativas y medioambientales que ralentizan la construcción. Todo ello, unido a un contexto de alta demanda, ha creado un “embudo” que mantiene los precios en niveles elevados y dificulta el acceso a la vivienda a los colectivos más vulnerables.

Un mercado global con tensiones locales

El informe contextualiza la situación española dentro de un fenómeno más amplio. Tras años de políticas monetarias expansivas desde 2009, el exceso de liquidez y los bajos tipos de interés impulsaron una inversión masiva en activos inmobiliarios. “La vivienda pasó a verse no solo como un bien de uso, sino también como un activo financiero global”, explican los autores.

En ese marco, España vivió un repunte de la demanda a partir de 2013, una vez superado el impacto de la crisis económica. Sin embargo, el crecimiento de la oferta no acompañó el ritmo. Las restricciones urbanísticas, los límites medioambientales y el auge del alquiler turístico redujeron el stock disponible en los principales núcleos urbanos. El resultado: un desequilibrio persistente que hoy mantiene la presión sobre los precios, pese al enfriamiento de algunos mercados europeos.

El documento destaca además que la demanda extranjera sigue siendo un motor clave. En torno al 15 % de las operaciones de compraventa en España son realizadas por compradores no residentes, atraídos por la estabilidad del mercado y por precios aún competitivos frente a otras capitales europeas.

España, un ciclo diferente

A diferencia de Alemania o los Países Bajos, donde los precios comienzan a moderarse, el mercado español mantiene su impulso. Según el análisis de la UFV, esta tendencia se explica por dos razones principales: la fuerte demanda interna, respaldada por un alto nivel de ahorro y un endeudamiento de los hogares en mínimos históricos, y la limitación estructural de la oferta.

El 75 % de las hipotecas firmadas en los últimos años son a tipo fijo, lo que ha protegido a los propietarios de las subidas de tipos de interés y ha evitado situaciones de estrés financiero que podrían haber generado una oleada de ventas. En consecuencia, los propietarios prefieren mantener sus viviendas antes que venderlas, lo que reduce la rotación del mercado y refuerza la escasez de producto disponible.

Por su parte, el sector del alquiler también se encuentra bajo presión. La creciente demanda, unida a las limitaciones normativas y la inseguridad jurídica que afecta a los propietarios, ha impulsado un incremento de los precios que repercute directamente en el mercado de compraventa, generando un efecto de arrastre generalizado.

El peso de la fiscalidad: un obstáculo invisible

Entre los factores que más encarecen el acceso a la vivienda, el Observatorio Económico señala la fiscalidad, que en España es significativamente superior a la media europea. Los impuestos asociados a la compra —como el IVA en vivienda nueva, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en vivienda usada o el de Actos Jurídicos Documentados— pueden suponer entre un 7 % y un 13 % adicional sobre el precio del inmueble, un coste que muchos compradores jóvenes no pueden asumir.

“Cuando un comprador logra reunir los ahorros para la entrada, el pago de los impuestos puede convertirse en el obstáculo definitivo”, subraya el informe. A esa carga se suma la elevada tributación sobre la vivienda en propiedad y el alquiler, que sitúa a España por encima de la media de la OCDE y la Unión Europea.

Medidas estructurales: una hoja de ruta para el equilibrio

Para revertir esta situación, el Observatorio Económico de la UFV propone un conjunto de nueve medidas que, en su opinión, podrían devolver el equilibrio entre oferta y demanda en el medio y largo plazo. Entre ellas destacan:

• Ampliar la disponibilidad de suelo urbanizable y simplificar la tramitación administrativa para facilitar la construcción de nuevas promociones.
• Revisar la normativa medioambiental que, según el informe, retrasa en exceso los proyectos sin justificación suficiente.
• Reducir la carga burocrática y fiscal, incluyendo la posibilidad de aplicar tipos impositivos reducidos o incluso nulos para la compra de vivienda habitual.
• Reforzar la seguridad jurídica, especialmente frente a la ocupación ilegal, que genera incertidumbre entre los propietarios e inversores.
• Fomentar un mercado de mayor escala que permita atraer inversión internacional y aprovechar economías de tamaño.
• Evaluar el impacto real de las políticas de control de precios y cuotas de vivienda protegida, que podrían estar limitando la oferta privada.

El informe también aboga por eliminar restricciones urbanísticas obsoletas, como los límites de altura o las zonificaciones demográficas, que impiden aprovechar plenamente el espacio urbano disponible.

Una reflexión desde Pozuelo sobre el futuro del modelo urbano

El Observatorio Económico de la UFV, con sede en el campus de Pozuelo de Alarcón, reúne a reconocidos economistas y ex responsables públicos —entre ellos Pedro Schwartz, Francisco Cabrillo, Jaime García-Legaz, Gregorio Izquierdo y Javier Fernández-Lasquetty—, quienes cada trimestre analizan la evolución de la economía española y formulan recomendaciones de política económica.

Desde su creación en 2023, el Observatorio se ha consolidado como un espacio de reflexión académica y debate sobre los grandes desafíos económicos del país. Su enfoque, en esta ocasión, pone el acento en un problema que afecta directamente a la vida cotidiana de millones de españoles: la dificultad de acceder a una vivienda digna y asequible.